房企瞄准中山三旧改造资源开发潜力

作者：发布时间：2018-05-21 次浏览

 进入2018年以来，中山一直在加快城市更新项目的推进，中心城区以及各大热点镇区都纷纷发布了2018年度“三旧”改造项目实施计划。近期记者获悉，日前南朗镇公布了2018年度“三旧”改造项目实施计划，共公示了2个拟改造项目，分别为顺星制鞋(中山)有限公司和中山市金海针织有限公司。而这两个旧改项目的开发方正是本土房企世光创建和上市房企龙光地产。

  市场动态

  世光创建、龙光地产分别拿下南朗镇厂房旧改项目 主打商住开发

  5月9日，世光创建集团正式对外公布，公司正式签约南朗镇金海针织厂三旧改造项目。记者了解到，中山市金海针织有限公司位于南朗镇第三工业区，改造用地面积约为61亩。本次拟改造用途为商住用途，改造类型为拆旧建新。记者从卫星图上看到，该项目周边并无其他楼盘，且空地较多，未来的发展空间较大。附近便是广澳高速，可快速通达广州、澳门，交通条件相对便利。

  作为中山本土房企，记者留意到，近两年世光创建和雅居乐达成了战略合作开发协议，目前多个楼盘都采取共同开发的方式，项目包括了坦洲、火炬区、三乡、南朗镇等镇区。至于本次旧改项目后期是否仍会与雅居乐合作开发，目前还有待进一步消息。

  与此同时，龙光地产也发布消息，称拿下顺星制鞋三旧改造项目。顺星制鞋(中山)有限公司位于南朗镇翠亨村平顶，改造用地面积约94亩。拟改造用途为商住用途，改造类型为拆旧建新。公开资料显示，该公司主体其实早于去年4月22日就进行了变更，由汇骏(香港)投 资有限公司100%控股。记者了解到，该控股公司目前的法人代表和监事均为龙光地产高管。卫星图上显示，该项目附近楼盘林立，已有保利、碧桂园、雅居乐、敏捷等品牌房企进驻，是近年南朗较为大型的商住地开发片区。

  记者观察

  中山旧改新趋势：为提速联手大型房企 追求产城融合效应

  据记者不完全统计，截至今年一季度，全市已有超过一半镇区公布了2018年“三旧改造”计划。对比起以往中山三旧改造的单体化、项目化、房地产化，去年至今公布的三旧改造项目更多开始往片区改造的方向谋划。对此，中山经济研究院院长梁仕伦博士向记者表示，从城市更新的角度来看，如今中山正希望借助旧改对全市各个片区定位进行重新规划与布局，同时更在为深度融入粤港澳大湾区而进行的“产、城、人、文”全面升级早做准备。

  梁仕伦指出，从过去多年中山旧城改造的效果来看，单纯依靠地方政府推动的三旧改造存在资金缺口较大、改造周期长、运营市场化效益不明显等短板。结合国内城市的成功经验，如今“政府+房企”合作模式成为中山城市运营新方向。

  据记者观察，在今年中山“3·28”招商签约活动上，石岐区政府就与绿地、富力、佳兆业、华发、越秀等房企签署了市场总额约100亿元的合作协议，未来将计划共同参与石岐区总部经济区、南下、员峰、清溪路沿江片区的改造；同时，由深圳华侨城集团投 资、占地1200亩的石岐区欢乐海岸旅游地产项目，也是石岐区重点的三旧改造项目。

  今年初，沙溪镇与深圳佳兆业集团签署了城市更新协议。双方的合作范围包括6个行政村（社区），面积约12.8平方公里，占全镇总面积的23.3%。

  作为中心城区规模最大的三旧改造项目，由西区政府和央企华润置地联手开发的西区旧城改造项目——马山片区目前正在进行一级土地整理工作，华润置地负责该项目的安置房建设已经进入收尾阶段。

  在今年4月底的东升镇招商洽谈会中，东升镇与时代地产达成协议，双方将探讨以创新方式合作开发东升镇鸡笼墟三旧改造项目。

  根据去年华夏幸福披露的与民众镇政府所签署的合同条款，民众镇政府拟引入华夏幸福形成战略合作关系，以PPP模式共同打造民众产业新城。合作区域占地面积约39平方公里。

  业界观点

  合作成色决定地方旧改成效

  旧改，既是城市的形象工程，也是民生工程。尤其随着城市化进程的加快，旧城改造已经成为每个城市都要面临的问题之一。对地方政府来说，城市更新要又好又快，而这没有丰富的经验、充足的资金是很难的。因此，通过政企合作各司其职，已经成为不少城市旧城改造的主要出路。

  素有“旧改专家”之称的佳兆业，其业务几乎涉足了所有类型的旧改项目，改造对象涵盖旧村、旧城、烂尾楼、旧工业区的改造等。佳兆业中山公司营销总监赖益东在与记者交流时表示，相比起单体项目的拆旧建新，目前城市更新项目的主体一般有三个，即政府机构、开发企业以及旧城改造区当地的居民。开发企业作为旧城改造开发建设的投 资主体，提供资金支持，是项目的策划者与建设者，承担主要风险，并获取主要经济效益。政府则通过主导拆迁工作，为旧城改造提供理想的动工条件。在资金充足的情况下，其拆迁工作成效将直接决定项目开发周期、经济和社会效益。

  赖益东认为，旧城改造项目在开发建设之初不可避免地会对当地社会、经济乃至生态环境造成一定影响。因此，在满足项目基本功能的前提下，政府机构、开发企业、区域居民如何相互促进，通过合作开发的方式推进旧城改造，尽可能地将负面影响降至最低，将正面影响最大化，从而促进项目乃至所在区域的全面可持续发展，是影响旧城改造项目成效的核心因素之一。

  有业内人士则认为，在政府和企业结合的旧城改造模式之下，可考虑通过居民参与旧城改造的投 资行为，将名下的房产作为资本投入到旧城改造项目中去，成为投 资人。这样做的好处，不仅可以使居民从中获益，并可以享受优先获得赔偿的权利，而且也增加了被旧城改造区居民的积极性。

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