“商改住”利好 落地仍需静观其变

作者：发布时间：2017-02-24 次浏览

 来源：中山商报

  今年春节长假前夕，广东版《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。笔者了解到，对比去年6 月出台的国务院版本，广东版《意见》主要落实了各个条款的责任单位 。《意见》明确，允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

  这意味着，未来中山的公寓、厂房、写字楼等商业用房有机会可申请改为租赁住房，并且水、电、气价格按居民标准执行。如此一来，相关水、电、气费用成本一下子降低不少。

  从早年“住改商”的风行一时，到如今“商改住”新规的酝酿出台，政策的变动反映着房地产市场风向的变动。尤其在去年包括中山在内的全国各地住宅成交量屡创新高的背景下，商业用房的去库存情况却一直未见理想。国家统计局最新公开数据显示：截至去年年底，全国办公楼待售面积同比增加10.8%，商业营业用房待售面积同比增加8%。可见，2016 年去库存的成果主要是住宅市场，而办公楼和商业营业用房的库存反而进一步增加。在这点上，中山市场也不例外。

  而正是在实体经济增速放缓、商业地产运营难度日益加大的背景下，新规允许商业用房按规定改为租赁住房，无疑是从政策源头上为商业用房去库存找了一个新的突破口。正因如此，业界对于本次商改住的新规出台普遍关注并抱有了不少希望。

  不过笔者留意到，本次《意见》中最为受到关注的细则是：允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。由于细则前提是“在建、建成、库存的商业用房”，究竟是否适用于已经出售或准备用于分割销售的商业用房，至今则暂未明确。

  此外，笔者认为，若未来全面实施“商改住”，有可能影响目前的土地出让市场，甚至会影响规划部门在片区规划的实施。众所周知，在常规的房地产拍卖中，理论上商业用地的使用年限较短，拍卖、开发成本较高，后续的运营也较传统商住地更为考验开发商。而如果未来“商改住”成为常态的话，那么城市商业用地与商住地在性质划分上将面临着新的考验。因为土地性质改变不但影响城市规划，而且会影响土地拍卖市场。可见，“商改住”在全国各地落地推广不会是一蹴而就的事情。

  现阶段笔者更为认同的一个业界观点是，短期内“商改住”可能只是针对企业整体持有经营的商业用房。至于销售的商业公寓乃至存量的公寓产品能否 “商改住”，大家仍需静观其变。